З 1 грудня 2024 року в Україні набули чинності нові правила оподаткування операцій з нерухомістю. Верховна Рада підвищила ставку військового збору з 1,5% до 5%, що значно вплинуло на фінансові умови угод купівлі-продажу. Зміни стосуються як продавців, так і покупців, створюючи додаткові витрати при укладанні угод.
Ключові аспекти нових правил
- Розширення бази оподаткування
Військовий збір у розмірі 5% тепер застосовується до більшості операцій з нерухомістю, зокрема:- Продаж об’єктів, право власності на які є меншим за три роки.
- Угоди з нерухомістю, якщо це другий чи більше продаж у календарному році.
- Операції з комерційною нерухомістю.
- Угоди за участі нерезидентів та іноземців, зокрема, при передачі об’єктів у спадщину чи у дарунок.
- Новобудови та програма «єОселя»
Усі угоди, пов’язані з новобудовами, підпадають під дію нових ставок податків. Це особливо вплине на покупців житла за програмою «єОселя», оскільки значна частина таких об’єктів раніше була звільнена від військового збору. - Зростання загального податкового навантаження
Крім 5% військового збору, залишається в силі податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18%. Таким чином, загальне податкове навантаження на угоди з нерухомістю тепер становить 23%.
Аналіз впливу на ринок нерухомості
- Зниження активності на ринку
Збільшення податкового тиску може призвести до скорочення кількості угод на ринку нерухомості, особливо серед тих, хто здійснює другий чи більше продаж у рік. Інвестори також можуть переглянути свої стратегії через підвищення витрат на комерційну нерухомість. - Вплив на програми доступного житла
Підвищення податків ускладнює умови для учасників програм доступного житла, таких як «єОселя». Покупці можуть зіткнутися з додатковими витратами, що може стримати попит на житло в новобудовах. - Зростання цін на нерухомість
Збільшення податкового навантаження може підштовхнути продавців піднімати ціни, щоб компенсувати додаткові витрати, що негативно вплине на доступність житла.
Міжнародний контекст
Україна не єдина країна, де застосовуються додаткові податки на операції з нерухомістю. У багатьох країнах подібні збори використовуються як механізм поповнення державного бюджету або стабілізації ринку нерухомості. Однак ставка в 5% військового збору є досить високою навіть у порівнянні з багатьма європейськими країнами, де податки на нерухомість часто не перевищують 1-2%.
Що очікувати в майбутньому?
- Збільшення попиту на вторинне житло
Для уникнення нових податків покупці можуть частіше обирати вторинне житло, яке не підпадає під дію обмеження у три роки володіння. - Попит на альтернативні інвестиції
Інвестори, що працювали з нерухомістю, можуть переорієнтуватися на інші інструменти, такі як облігації чи акції, через підвищення витрат. - Пошук легальних механізмів мінімізації податків
Юридичні особи та нерезиденти, ймовірно, шукатимуть способи оптимізації податкових зобов’язань, наприклад, через складніші угоди чи структури власності.
Рекомендації для учасників ринку
- Для продавців: враховуйте нові податки під час визначення цінової політики. Підготуйтеся до можливого зниження попиту.
- Для покупців: ретельно аналізуйте всі додаткові витрати при укладанні угоди.
- Для інвесторів: розгляньте альтернативні варіанти вкладення коштів з огляду на підвищення ставок податків.
- Для нерезидентів: консультуйтеся з податковими фахівцями, щоб уникнути переплат.
Висновок
Нові податкові правила значно змінюють правила гри на ринку нерухомості. Хоча основною метою змін є наповнення державного бюджету в умовах війни, це створює значне навантаження на громадян і бізнес. Для багатьох українців ці податки можуть стати перешкодою до покращення житлових умов, тоді як ринок може зіткнутися зі зниженням активності та підвищенням цін.